Уродливая сторона повестки дня 2030-х годов «Доступное жилье для всех»

Если вы хотите знать, что произойдет с вашим сообществом, если Трампу не удастся обуздать Департамент жилищного строительства и городского развития, посмотрите на Уайтхоллский городок, Пенсильвания, последнее сообщество, которое сдается агрессивной тактике HUD.

Большая часть хаоса, который мы наблюдаем в Америке сегодня, призвана помешать президенту Трампу демонтировать федеральную систему необузданных отходов, нечестности и издевательств. Самое большое «болото», которое он должен осушить, - это федеральная бюрократия.

Теоретически, по крайней мере, мы можем «увольнять» политиков каждые 2, 4 и 6 годы. Но работники федеральных агентств могут оставаться под радаром в течение десятилетий, выпуская руководящие документы по мало понятным правилам, которые в настоящее время разрушают наши общины и права собственности.

Вот почему администрация должна тесно сотрудничать с Конгрессом, чтобы принять законопроекты Палаты представителей и Сената под названием «Закон о защите решений по местному зонированию в 2017». После подписания президентом новый закон объявит вне закона худших правонарушителей HUD, его положение «Позитивное содействие справедливому жилью» (AFFH).

AFFH использует судебные иски против сообществ, которые принимают популярные гранты HUD, чтобы заставить их участвовать в странной, централизованно управляемой программе регионализма и принудительной социально-экономической интеграции. AFFH использование судебных угроз становится широко распространенным средством обеспечения соблюдения для агентства.

Уайтхолл Тауншип является последней жертвой нового юридического запугивания HUD. Сообщество, расположенное в самом сердце долины Лихай, в 90 миль к северу от Филадельфии, имеет свой собственный устав внутреннего правила. У них есть собственный мэр, комиссары по городкам и комиссия по планированию.

Эта автономия и голос их избирателей мало что значат для HUD.

В феврале 2014, PathStone, региональный девелопер доступного жилья из района Филадельфии, предложил приобрести участок земли в Тауншипе и построить 52 (позже сокращенный до 49) доступное жилье в проекте Loft. К маю комиссия по планированию отклонила это предложение.

Вместо того, чтобы принять решение Комиссии и найти другое место для строительства, в апреле 2015 PathStone нанял юридическую фирму по гражданским правам, которая подала жалобу в HUD с просьбой расследовать дело Уайтхолла,

«Постановление о дискриминационном зонировании, которое препятствует развитию доступного многоквартирного жилья в районах с высокими возможностями».

Иск заявил,

«Зональный комитет по слушаниям отказал в облегчении зонирования… по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, семейного положения и инвалидности потенциальных жителей жилья».

HUD был вовлечен, потому что Городок получил $ 395,000 в грантах на развитие сообщества (CDBG) с 2009. Но как адвокаты и HUD могли интерпретировать решение совета как дискриминационное?

Комиссия по планированию утверждала, что предложение PathStone допускает только парковочное место 1 на единицу в нарушение законов о зонировании, которые требовали 2. Кроме того, граждане выразили обеспокоенность по поводу снижения стоимости имущества и роста преступности.

Адвокаты PathStone возразили, что Комиссия ранее утвердила аналогичное облегчение зонирования для той же посылки для дома престарелых. Поэтому, по их мнению, любой отказ от доступного жилья явно является результатом дискриминации.

Их обоснование было ограничено выборочными частями вопросов избирателей. Вместо того чтобы решать проблемы сообщества по поводу преступности, адвокаты и HUD отклонили эту проблему как расистскую.

Но безопасность и расизм - разные темы, и опасения граждан были законными. В то время как жилье для пожилых людей редко повышает уровень преступности, подробное блочное исследование показывает, что жилье с высокой плотностью и низким уровнем дохода привлекает большее количество убийств, независимо от того, кто там живет. Это должно быть реальной проблемой для любого сообщества.

Граждане Уайтхолла были возмущены жесткой тактикой PathStone и HUD и продолжали высказывать свои возражения против Лофтов, даже перед лицом судебных исков под угрозой.

Это был проигранный бой. По мнению HUD, сопротивление доступному жилью само по себе является дискриминационным и несет угрозу еще больших обвинений.

К июню 2016 Уайтхолл наконец уступил давлению федерального правительства. Они изменили свои законы о зонировании, чтобы удовлетворить требования HUD, и согласились подписать Соглашение о добровольном соблюдении, позволяющее продвинуть проект. Как заявил комиссар Филипп Гиндер, между подписанным репрессивным соглашением избиратели не хотели; и перед лицом растущих угроз судебного разбирательства сказал перед голосованием: «Это один из самых сложных голосов« да », которые я когда-либо делал в своей жизни.

Среди прочих условий Уайтхолл «добровольно» согласился:

Защитите свои изменения зонирования от вызовов третьих сторон и,

«… Расширять сотрудничество в остальной части процессов планирования, подачи заявок и утверждения, имеющих отношение к разработке The Lofts, а также на всех этапах развития инфраструктуры, процесса выдачи разрешений на строительство, строительства и первоначальной сдачи в аренду The Lofts».

Уайтхоллу пришлось «активно продвигать лофты, поддерживая развитие…»

В самом большом укусе из всех, HUD приказал Township,

«Не позднее декабря 28, 2016, перечислит сумму в триста семьдесят пять тысяч долларов ($ 375,000.00) в Заявитель PathStone».

Платеж был удовлетворен,

«Требования PathStone о денежной компенсации, дополнительных эксплуатационных расходах, наличных расходах и дополнительном рабочем времени сотрудников, связанных с разработкой The Lofts, с момента отказа 20 мая 2014 года Советом по слушанию зонирования ответчика, а также дополнительных выплат текущий владелец объекта недвижимости для сохранения прав на покупку PathStone, расходы на повторную заявку на финансирование PHFA в 2015 году, дополнительные проценты по ссуде на предварительную застройку для The Lofts, а также гонорары и расходы адвокатов ».

То, что произошло в Уайтхолл Тауншип, может произойти в любом сообществе, которое имеет законы о зонировании и принимает федеральные деньги для справедливого жилья или городского развития. Даже если AFFH отменяется, как показывает дело Уайтхолла, агентство может требовать дискриминации по целому ряду причин, которые могут быть или не быть справедливыми для сообществ. Вот почему общины должны защищать свою местную автономию и свое право контролировать зонирование и землепользование.

Члены сообщества должны быть информированы и вовлечены. Узнайте о HUD и о том, как их грантовые требования могут изменить ваш город, город или округ. Изучите влияние регионального развития на местную юрисдикцию, налоги и образ жизни. Затем поработайте с местными чиновниками, чтобы защитить ваши районы на данный момент и для будущих поколений.

Читайте больше от Лаборатории Устойчивой Свободы ..