Повестка дня 21: Неудобная правда о смешанной разработке

Что касается тенденций в развитии торговой недвижимости, то ни одна из моих 30-летних работ в отрасли не была более контрпродуктивной или управляемой государством, чем жилые дома, а не торговые объекты смешанного назначения (RRMU).

Выберите практически любой город Bay Area, и вы легко определите любое количество проектов RRMU, которые были предложены, уполномочены и / или разработаны за последние десять лет. И, за редким исключением, эти проекты страдают теми же недугами… относительно высоким уровнем вакантных площадей, существенно ниже рыночной арендной платы, плохой кредитной арендой и высокой текучестью брокерских фирм, которые безуспешно пытаются сдать в аренду то, что нельзя сдавать в аренду.

Не поймите меня неправильно - как дизайнерская концепция RRMU прекрасно работает… в Париже. И в Манхэттене. И в этом большая часть проблемы. Городские планировщики и городские советы по всей Северной Калифорнии выявили комплекс неполноценности по сравнению с основными городскими рынками по всему миру и попытались насильно накормить этот исключительно городской тип продуктов в обширных пригородах от Конкорда до Новато и Сан-Хосе. Угадайте, не хватает самого важного ингредиента - концентрированного, массового пешеходного населения.

Розничные предприятия процветают и пользуются конкурентным спросом на свои вакансии только тогда, когда это могут сделать торговцы и рестораны. Составляющие успеха ритейлера общеизвестны и проверены: легкий доступ, удобная парковка, сильные со-арендаторы и близость к желаемой торговой площади. На преимущественно пригородных рынках района Залива более 90% покупателей добираются до магазинов и ресторанов на машине. Только один из девяти округов области залива, Сан-Франциско, может сделать законное заявление о наличии таких основ, которые поддерживают RRMU, и то только в некоторых районах.

Но ландшафт розничной торговли в каждом другом округе Залива в подавляющем большинстве случаев носит пригородный характер и состоит из торговых центров, центров питания и региональных торговых центров с обильной парковкой или традиционных городских районов, которые обслуживают ориентированных на автомобили покупателей с помощью уличных парковок и ближайших парковок. В отличие от успешных и устойчивых активов, подобных этим, с их простотой парковки, сильными якорными арендаторами и широкими предложениями, проекты RRMU тщетно пытаются привлечь арендаторов, которые трезво видят будущее без парковок, надежных якорных арендаторов и трафика, который они генерируют, и, прежде всего, клиентов нет.

Многочисленные субрынки Bay Area не соответствуют фундаментальным критериям RRMU по большему количеству причин, чем недостаточная плотность застройки. Помните, что европейские рынки и рынки восточного побережья, на которых исторически развивалась RRMU, как правило, имеют многовековую историю и имеют гораздо более ограниченную инфраструктуру автострад, парковок и дорог, которые были необходимыми факторами естественного роста RRMU на этих рынках. RRMU работала на этих рынках, потому что в то время, когда они развивались, альтернативы не было. Инфраструктура в Северной Калифорнии, однако, основана на стандарте 20-го века, который привел к появлению пригородов и обслуживающих их проектов розничной торговли, тем самым устранив критическую причинно-следственную химию, необходимую для успешного RRMU. Правительственные элиты проигнорировали эти реальности, продвигая свою модель евро для наших сообществ.

В восторге от догмы Нового Урбанизма, наши муниципальные планировщики одинаково игнорировали тот факт, что розничная торговля по самой своей природе любит собираться. В планировании розничной аренды эта реальность выражается через якорных арендаторов, большие форматы и критическую массу. Тем не менее, проекты RRMU Нового Урбанизма затыкают уши и закрывают глаза на эту важную истину.

К сожалению, сегодняшние искушенные застройщики жилых домов освоили эту игру. Горячий рынок жилья позволяет им строить проекты, в которых они могут получать нулевой доход от торговых площадей, которые они вынуждены строить муниципалитетом, зная, что в лучшем случае это будет нелегко. Но высокая доходность жилого проформа компенсирует розничные списания, таким образом давая рождение другому проекту RRMU, чей первый этаж будет пустовать, или, возможно, будет сдан в аренду начинающему маникюрному салону или отделению боевых искусств без кредита или возобновить, если хозяину повезет.

Конечно, есть несколько исключений. Среди них Сантана-Роу и Бэй-стрит (хотя у подобных проектов больше ДНК регионального торгового центра, чем у RRMU). Кроме того, замечательную нишу осваивают избранные фирмы, такие как BHV Centerstreet Properties, которые реализуют проекты смешанного использования, которые стремятся совместить функциональную, первоклассную розничную торговлю с высококачественной жилой недвижимостью. Но на каждый сокрушительный успех приходится около тридцати крушения поездов. Городские сотрудники, которые не несут ответственности за финансирование, аренду или управление проектами, которые они задумывают и требуют, все в большей степени становятся классом людей, которые держат в руках механизмы утверждения, но при этом не знают, как работает розничная аренда или каковы ее возможности. ущербный характер их мечты.

Кажется, что все наши градостроители посещают одни и те же конференции и семинары - те, которые проводятся различными торговыми организациями, такими как ULI, ICSC и BOMA. Они возвращают модную концепцию дизайна du jour (например, жилые дома вместо розничных, смешанное использование, транзитные поселки, адаптивное повторное использование и т. Д.) Обратно на преимущественно пригородные розничные рынки Северной Калифорнии и продолжают забивать девелоперов непригодными для аренды проектами, если таковые разработчики надеются получить одобрение в этом городе.

Так кто именно выступает за концепцию дизайна RRMU? Не те разработчики, которые разбираются в рисках, которые узнали, что этот тип продуктов редко бывает успешным. Совершенно очевидно, что это не высококачественные ритейлеры и первоклассные рестораны, которые постоянно избегают этих проектов, оставляя их наполовину пустыми. Тем не менее, проекты RRMU продолжают быстро развиваться в причудливом мире недвижимости, где законы спроса и предложения были приостановлены проектировщиками башен из слоновой кости, которые не страдают от последствий этих неудач, в отличие от застройщиков, занятых их строительством, банков, которые могут ссудить их. , или брокерские фирмы, которым поручено сдавать их в аренду.

Вне зависимости от финансовых реалий проектирования и строительства розничных проектов, которые привлекут качественных арендаторов и удастся арендовать их на рынках, как хороших, так и плохих, наши бюрократы проявляют больший интерес к тому, как выглядит проект или соответствует ли он последней моде в Городские Мекки.

К брокерским фирмам, подобным нашей, все чаще приходят разъяренные многосемейные девелоперы, которые осознали, что у них на руках растущая проблема. С растущим беспокойством они видят, что проблема вакансий в их коммерческих портфелях становится все больше и не имеет очевидного решения. Временные решения по аренде стали обычным явлением, поскольку опытные институциональные девелоперы заполняют свои «торговые» помещения бесплатными фитнес-залами и конференц-залами, чтобы хоть немного уменьшить свои запасы мертвого пространства.

В то время как «Невидимая рука» Адама Смита могла дать потребителю, продавцу, застройщику и сообществу в целом то, что они хотят, а именно парковку, удобство, якорных арендаторов и успешные проекты, наши бюрократы проложили свой собственный путь. Тот, что похож на Париж, но с пустыми зданиями.